西安碑林法院 | 租期届满未续签，租客欠租留物，责任如何划分？

房屋租赁是日常生活中十分普遍的民事行为，不少当事人在租赁合同到期后，在未及时续签书面合同的情况下继续维持租赁关系，由此引发租金拖欠、物品遗留、水电物业费承担等一系列纠纷。近日，西安市碑林区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案件，对租赁关系解除、租金支付、违约金、水电费承担等法律问题作出认定。

案情回顾

房东与租客签订书面《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给租客居住使用，月租金400元，同时约定租赁期间产生的水费、物业费、垃圾费等由租客承担；租客逾期支付租金构成违约的，需赔付违约金，合同还约定了房屋交还、遗留物品处理等相关条款。合同到期后，双方并未续签书面租赁合同，但租客继续居住使用房屋。后租客未按期缴纳租金，房东多次催告，要求租客缴纳租金或解除租赁关系。但租客辩称其已口头告知不再租住，早就搬离房屋，并称房间内遗留的部分物品可以折抵房租。双方就租金给付、遗留物品腾退、房屋占用费、水费物业垃圾费、违约金等问题各执一词，协商无果，房东诉至法院，请求确认租赁合同解除，判令租客支付欠付租金、违约金、房屋占用费，搬离屋内遗留物品，并返还房东垫付的各项生活费用。

裁判结果

法院经审理认为，案涉租房协议合法有效。租期届满后双方未续签书面合同，但租客继续占用房屋、房东未提出异议，成立不定期租赁。房东在合理期限内履行催告义务后可解除租赁关系，故本案租赁关系在房东催告后解除。租客虽辩称其已口头退租搬离，却无法提供房屋交接、交还钥匙的相关证据，故该抗辩未被法院采纳。租客欠付租金构成违约，除补足拖欠租金外，还应承担违约责任。合同解除后，租客遗留物品未清走，应当支付房屋占用费。同时，房东在明知租客已不在屋内居住的情况下，未积极止损，对损失扩大亦存在过错，法院结合双方过错酌情确定占用费金额。水费、物业费及垃圾费，应按照合同约定进行结算。据此，法院判决双方租赁关系解除，租客应在限期搬离房屋内遗留物品，并向房东支付欠付租金、违约金、房屋占用费及实际发生的水费物业费垃圾费。

法官说法

法官指出，房屋租赁关系受《中华人民共和国民法典》合同编规制，不少房屋租赁纠纷都是因到期后双方未续签书面合同、退租未正式交接等问题引发，一旦发生矛盾，双方各执一词，维权难度增大。 在此提醒广大房东和租客：

◈ 第一，租赁合同到期后，如果继续承租，建议及时签订书面续租合同，明确租赁期限、租金标准、各项费用承担；未续签书面合同的，将形成不定期租赁，双方虽可依法解除合同，但应当提前合理期限通知对方。

◈ 第二，退租、搬离房屋，不能仅口头告知，应当完成钥匙交还、房屋查验、物品清点等正式交接手续，留存聊天记录、交接照片等证据；租客退租时务必打扫卫生，并将个人物品全部搬离。

◈ 第三，租客应当依约按时缴纳租金、水电物业等约定由承租方承担的费用；房东面对租客违约，也应当尽到减损义务，不能放任损失无限扩大。

◈ 第四，对于押金抵扣、费用标准变更、物品折抵租金等重要约定，尽量落实为书面文字或者留存完整聊天记录，发生争议时可以作为维权依据。

租房有契约，权责要分明。无论是房东还是租客，都应当恪守契约精神，重视合同签订与证据留存，明晰权利义务，减少租房矛盾，守护自身合法财产权益。

作者：赵一乐

编辑：许沥心

责编：马 宁

审核：姚启明